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Gründung
Wie aus den frühen Einreichplänen zur Erbauung des Theaters hervorgeht, mussten diese mehrfach geändert und dem Magistrat vorgelegt werden. Als Eigentümer der Immobilien wird in den von „F. v. Krauss u. J. Tölk“ vorgelegten Bauplänen „Herr H. F. Lederer“ genannt. Der Wiener Stadtbaumeister Hermann Friedrich Lederer war jedoch nur ein Teil eines Eigentümer-Konsortiums, zu dem die Brüder Alois und Eduard Schweinburger, beide Stadtbaumeister, sowie Emanuel Schweinburg - alle galten als offizielle „Liegenschaftseigentümer“ bzw. „Eigentümer des Wiener Bürgertheaters“. Rechtsvertreter aller Eigentümer war der Wiener Anwalt Dr. Ernst Schlesinger (1., Rotenturmstraße 10).

Am 6. Dezember (and. Ang.: 7. Dezember) 1905 wurde das Theater eröffnet. Am 22. Dezember 1905 erging an die Direktion des neuen Wiener Theaters der „vorläufig festgesetzte Fassungsraum“, nach dem sich die insgesamt 1.238 Plätze folgendermaßen konstituierten: 1 Hofloge, 1 Loge für 6 Personen, 412 Sperrsitze, 126 Stehplätze im Parterre (insg.: 554) ; der 1. Rang fasste weitere 246 Peronen, der 2. Rang weitere 438 Personen.

Die Konzession lag von 1905 bis 1929 bei Oskar Fronz. Fronz starb 1925, dennoch scheint eine Konzessionsverlängerung von 1926 bis 1929 in den Akten der Gemeinde Wien auf, die sich nun auf dessen gleichnamigen Sohn Oskar Fronz (jun.) bezog. Oskar Fronz jun. musste jedoch 1927 das Theater aufgrund anhaltender Querelen, u. a. im Zuge massiver Zahlungsrückstände, die zur Forderung seiner Absetzung durch den Österreichischen Bühnenverein führte, und eines damit einhergehenden Zusammenbruchs aufgeben. Trotz mehrerer Exekutionen und Pfändungen konnte sich Fronz, wie aus den Akten des Wiener Magistrats hervorgeht, noch weitere zwei Jahre als Konzessionär halten. (In einem Ansuchen um Bestätigung seiner Direktionszeit von 28. Jänner 1941 an Dr. Eckenberger zur Erlangung seiner Pensionsansprüche hielt Fronz jun. fest, er wäre „seit der Eröffnnug dieses Theaters Direktor-Stellvertreter und seit 1. September 1923 [!] bis 1. Jänner 1929 konessionierter Unternehmer und Leiter dieser Bühne“ gewesen.)

Mit Bescheid des Wiener Magistrats von 28. Juni 1930 erhielt Hans (Johann) Gahsamas die Konzession vorerst bis 31. August 1931. Gahsamas starb jedoch unerwartet Ende des Jahres mit nur 50 Jahren, sodass die Konzession mit Schreiben von 3. Jänner 1931 an dessen Verlassenschaft überging; ab 13. April 1931 wurde das Theater „vollkommen geschlossen […], der elektrische Strom abgeschaltet“. Grund dafür war, dass das Kuratorium der Verlassenschaft mit den Eigentümern eine Vereinbarung getroffen hatte, nach der der Vertrag aufgelöst wurde – und die Konzession nunmehr erneut frei wurde. Im April wurde ein „Herr Oberst Karl Giesl-Gieslinger“ als „Inhaber der Konzession zum Betrieb des Bürgertheaters“ genannt, parallel dazu jedoch in anderen Akten festgehalten, dass es noch keinen neuen Konzessionär gäbe und der Betrieb daher geschlossen werden müsse. Andere Akten belegen, dass zumindest am 10. April noch eine Vorstellung stattgefunden hatte. Noch vor Beginn der neuen Spielzeit erging die Konzession an den neuen Direktor Hans Stilp (* 1883 in Fürstenfeld, kath., ledig, wohnhaft in 6., Linke Wienzeile 6), der das Theater jedoch trotz eines Ansuchens um Verlängerung seiner Konzession schließlich nur wenige Monate leitete. Grund dafür lag vor allem in der negativen Begutachtung aller Fachverbände, u. a. des Deutschen Bühnenvereins und des Verbands der österreichischen Theaterdirektoren, die darum baten, „das Ansuchen ist unbedingt abzulehnen“, da Stilp plante, das Theater von nun an von einer „Arbeitsgemeinschaft“ leiten zu lassen – was, so der Theaterdirektorenverband, nicht anderes heißen konnte, als das Risiko auf die Angestellten abzuwälzen.
Bereits im Herbst 1932 hieß der neue Konzessionär Bernhard Marholm (eig.: Bernhard Markus), der im September die Jahres offiziell darum angesucht hatte. Marholm wurde am 5. Jänner 1884 in Brünn geboren und wohnte in Wien 8., „Langegasse“ (Lange Gasse) 76. Interessant ist, dass aus seinem Antrag hervorgeht, dass auch er plante, das Theater als „Arbeitsgmeinschaft“ zu führen. Geplant waren auch in der Leitung Marholms Operettenaufführungen, als künstlerischen Leiter stellte der neue Konzessionär „Herrn Regisseur Herbert Kramer-Königsmark“ vor (Schreiben von 6. Oktober 1932). Die offizielle Erteilung erfolgte noch Anfang Oktober 1932. Doch auch die neue Leitung hielt sich nur eine Spielzeit lang. Wie aus einem Konzessionsverfahren im März 1933 hervorgeht, das letztlich gegen das Ansuchen von Jakob Feldhammer entschieden wurde, hatten zu diesem Zeitpunkt Marholm und die Eigentümer ihren Vertrag bereits seit Längerem (wohl schon seit Dezember 1932) beendet – ohne dass Marholm jedoch seine Konzession offiziell zurückgelegt hatte, sodass das Magistrat einer Konzessionsvergabe an den am 16. Mai 1882 in Czernowitz geborenen Schauspieler und Direktor (19., Kaasgrabengasse 11) nicht zustimmen konnte.

Von Herbst 1933 bis 1934 hieß der neue Konzessionär Hans Baars, wobei die Konzession in diesen Monaten von Gustav Charlee gepachtet wurde. Eröffnte wurde die Spielzeit am 14. Oktober 1933.
Baars war am 7. Jänner 1883 in Uslar bei Göttingen geboren worden, war nach „Hamburg zuständig, katholisch, verheiratet“ und wohnte zum Zeitpunkt seines Ansuchens noch im Wiener Hotel de France (1.). Er hatte sich in den Jahren davor vor allem als Operettenregisseur einen Namen in Deutschland gemacht, wie auch aus einem, seinem Konzessionsansuchen beiliegenden Zeugnis des damaligen Burgtheater-Direktors H. Röbeling hervorgeht, der über Baars festhielt, er habe „sowohl im Operettenhaus wie im Deutschen Schauspielhaus und bei mir am Thalia-Theater in Hamburg Operetten in Szene gesetzt, die außerordentlich erfolgreich waren“. Röbeling bezeichnete Baars als „einen der besten Operettenregisseure der deutschen Bühne“, und auch die Union des Bühnen- und Kinopersonals Österreichs wie der Östereichische Bühnenverein hatten in seinem Falle keine Bedenken. Doch verfügte Baars über keinerlei finanzielle Mittel, um das Haus zu führen, sodass bereits im Dezember 1933 die Liste an klagenden Parteien gegen den neuen Direktor derart lang war, dass gegen den Regisseur ein Konkursverfahren eröffnet wurde. Zusätzliche schwere Anschuldigungen kamen zudem vom Österreichischen Musikerverband und im Jänner 1934 vom Deutschösterreichischen Bühnenverein. Bereits am 23. Dezember 1933 hatte Baars die Konzession an Gustav Charlee (1., Elisabethstraße 1) für die Zeit von 25. Dezember 1933 bis 31. Mai 1934 verpachtet. Mit 18. Mai 1934 wurde die Konzession, die noch auf Hans Baars (2., Taborstraße 36/9) lief, offiziell zurückgenommen, nachdem das Theater wohl schon davor längere Zeit geschlossen worden war. Baars selbst hatte zu diesem Zeitpunkt eine Reihe von Exekutionsverfahren anhängig und saß in Haft. Verträge wie u. a. mit Karl Farkas (3., Ungargasse 59), der geplant hatte am 8. Mai 1934 seine Revue „Quer durch Wien“ hier herauszubringen, konnten nicht mehr eingehalten werden.

Am 30. Oktober erhielt Ferdinand Exl (5., Kohlgasse 46) per Bescheid durch die Wiener Magistratsabteilung 52 die Konzession zur Führung des Bürgertheaters bis 30. Juni 1935. Das Haus konnte bis 1938 von der Exl-Bühne bespielt werden, u. a. zeigte man Possen wie Nestroys „Einen Jux will er sich machen“, Schwänke wie „Der Elefant im Porzellanladen“ von Rudolph Kosel mit Publikumslieblingen wie Fritz Imhoff, Lona Cross, Max Brod und Etha von Storm und „Das sündige Dorf“, Volksstücke wie „Der Brandner Kaspar schaut ins Paradies“ von Joseph Maria Lutz, „Die Pfingstorgel“, „Die gestohlene Revue“, „Bunte Abende“ und zahlreiche Kinderprogramme, u. a. ein Gastspiel der Kinderbühne Direktion Marianne Munk-Weissberger. Immer wieder finden sich Hinweise auf mehrfache Vorstellungen pro Tag, so im Februar 1935, wo auf vier Vorstellungen an einem Tag verwiesen wird. So erfolgreich die neue Direktion auch war: Auch Exl geriet zumindest den Eigentümern gegenüber in Zahlungsschwierigkeiten, sodass sich diese im August 1935 an das Wiener Magistrat wandten mit der Bitte, eine Konzessionsverlängerung von ihrer Zustimmung abhängig zu machen.
Schließlich blieb Ferdinand Exl bis 1936 Konzessionär des Theaters. Noch konnten hier spätere Emigranten wir Karl Farkas oder auch Fritz Grünbaum auftreten, der 1942 im KZ ermordet wurde (19.4.1936 „Was kostet Wien?“). Im Sommer 1936 beendete Exl seine Direktion. Ihm folte der am 29. September 1900 in Oberfucha, Bezirks Krems, geborene Theaterdirektor Hans Knappl (7., Karl-Schweighofer-Gasse 10), wobei in seinem Falle Teile der Gewerkschaft gegen eine Bestellung waren, da Knappl in der Spielzeit davor am Theater an der Wien in beträchtliche Konflikte mit einem Teil der Belegschaft wegen ausstehender Zahlungen gekommen war und die notwendigen Kautionen bei keiner der betroffenen Gewerkschaften hinterlegt hatte. Trotz der massiven Kritik an Knappl wurde dieser mit Beginn der Saison 1936 als neuer Leiter des Bürgertheaters genehmigt und bestellte im September des Jahres Ludwig Schurli (Jg. 1896, 18., Schöffelgasse 69) als einen Stellvertreter. Bereits im Oktober präsentiert die neue Intendanz die Operette „Saison in Salzburg“, ja spielte zeitweise drei Vorstellungen pro Tag, was zu einiger Kritik seitens des Besonderen Stadtamtes führte, da es zu wenige Pausen für sicherheitstechnische Prüfungen und einen extremen Temperaturanstieg kam. Bereits Ende Oktober sah die Führungssituation des Hauses erneut anders aus, das Knappl weiterhin nicht die geforderten Geldbeträge zur Absicherung des Theaters vorlegen konnte. Um die Existenz des Theaters zu sichern, wurde kolporiert, sollte der ehemalige Fabrikant David Weiß durch eine finanzielle Einlage neuer Leiter des Theaters werden, Knappl jedoch Konzessionär und Oberspielleiter bleiben. (Neue Freie Presse v. 28.10.1936) Wenige Tage darauf musste das Theater aufgrund nicht ausbezahlter Gehälter schließen, während parallel dazu noch versucht wurde, die Emil-Berté-Operette Märchen aus Wien noch herausbringen zu können. (Neues Wiener Tagblatt, 10.11.1936) Mit 17. November 1936 verzichtete Knappl schließlich auf das Weiterbestehen seiner Konzession, gefolgt von eine Reihe von Strafanzeigen wegen „Verdachtes des Verbrechens des Betruges und des Vergehens der fahrlässigen Krida“ (Bundes-Polizeidirektion in Wien, W. P. 5946/4/36 v. 27.11.1936).
Am 5. Dezember hieß der neue Konzessionär erneut Ferdinand Exl (5., Kohlgasse 46) und blieb zudem Pächter der Immobilie. Akten der Direktion Exl finden sich noch bis in das Jahr 1938 hinein. Ab 1939 wurde das gesamte Theater als „Lagerhaus zur Einlagerung von Getreide herangezogen“ und blieb bis Ende 1941 geschlossen. Ende Oktober 1941 reichte der am 28. April 1880 in Wien geborene Schauspieler Robert Valberg (4., Klagbaumgasse 9) um die Konzession zur Wiedereröffnung des Theaters ein und findet sich von 1942 bis 1944 in den Akten der Gemeinde Wien als Direktor des Hauses, zuletzt noch im Sommer 1944, als eine neue Drehbühne eingebaut wurde. Valberg blieb vermutlich bis zur Zwangsschließung aller Theater Konzessionär, ein offizielles Ende seiner Theaterleitung ist in den erhaltenen Akten des Bestand M.Abt. 104 des Wiener Stadt- und Landesarchivs nicht nachweisbar.
Im Mai 1945 trat Ernst Nadherny als Konzessionär in die Theaterleitung, gefolgt von Franz Stoß ab September des Jahres. Gespielt wurden in den Jahren seiner Direktion neben Operetten wie Gräfin Mariza auch ältere Volksstücke wie Karl Meisls „Das Gespenst auf der Bastei“ oder Johann Nestroys Posse Einen Jux will er sich machen und Komödien wie Das Verlegenheitskind, Die Hofloge (1947), Miss Austria, Der alte Sünder oder Arm wie eine Kirchenmaus. 1951 übernahm Stoß das Theater in der Josefstadt – und so mag es kein Zufall sein, dass dieses im selben Jahr noch am Bürgertheater mit „Im Schatten der Krone“ von Hans Naderer gastierte. Regie führte damals Franz Pfaudler, neben Erich Nikowitz und Karl Ehmann spielten Hilde Jaeger, Eric Frey, Karlheinz Böhm, Bibiane Zeller, Guido Wieland, Vilma Degischer und Robert Valberg.

Mit dem Abgang von Stoß folgte Rudolf Steinboeck (1., Herrengasse 6), seinerseits ehemaliger Direktor des Theaters in der Josefstadt, im Herbst 1951 als Konzessionär. Ab Jänner 1954 folgte ihm Harald Röbbeling (3., Gottfried-Keller-Gasse 3), blieb jedoch nur wenige Wochen, sodass die Räume von da an vom Sender Rot-Weiß-Rot genutzt wurden. Aus dem Jahr 1956 ist ein Akt erhalten, aus dem hervorgeht, dass das Theater zu einem „Verkaufsbazar“ umgestaltet worden war, wogegen die Wiener Landesregierung mit dem Verweis, dass die Räume nicht dafür geeignet wären, Berufung einlegte und gegen den Veranstalter, Leo Sanders, bescheidlich vorging. Einer Berufung Sanders wurde schließlich Folge getragen und im Dezember 1957 im ehemaligen Theater die „Erste Österreichische Spielwarenchau“ gezeigt. Im letzten erhalteten Akt des Bestandes M.Abt. 104 von 15. Jänner 1958 heißt es, dass das „ehem. Bürgertheater“ von Karl Fürst „ohne Bewilligung“ zu einer „Schießbude“ mit „Liliputzirkus“ umgewandelt worden war.